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VENTE IMMOBILIERE : QU’EST-CE QU’UN DOL ET UN VICE-CACHE ?

Publié le : 09/12/2022 09 décembre déc. 12 2022
Actualité du cabinet

En matière immobilière, le dol et la garantie des vices cachés constituent des fondements dont dispose l’acquéreur pour remettre en cause la vente.

Le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie (article 1137 nouveau du code civil).

La garantie des vices cachés est consacrée par l’article 1641 du Code civil : Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.

L’arrêt rapporté présente l’intérêt de revoir la définition de ces notions et de confirmer la possibilité pour l’acquéreur d’un bien atteint d’un vice caché par un vendeur coupable de dol d’agir sur le double fondement du dol et de la garantie des vices cachés.

En l’espèce, un vendeur avait vendu une maison à usage d’habitation à proximité immédiate de l’océan.
Après la vente, l’acquéreur a assigné le vendeur en annulation de la vente sur le fondement principal du dol et, subsidiairement, en résolution de la vente sur le fondement de la garantie des vices cachés pour avoir tu intentionnellement les nuisances générées par l’échouage saisonnier d’algues sargasses.

Concernant la notion de dol, il ressort de cet arrêt qu’il suffit de prouver la dissimulation du vendeur, d’une part, et le caractère déterminant de l’information pour l’acquéreur, d’autre part. En l’espèce, ces deux éléments ont été respectivement rapportés, justifiant l’annulation du contrat nonobstant le fait que le vendeur ait ignoré le caractère déterminant du consentement de son acheteur des éléments non révélés.

L’apport de l’arrêt consiste également dans la qualification de vice caché d’un événement naturel et extérieur à l’immeuble, alors que la notion vise en principe un défaut interne et structurel au bien vicié. En effet, en l’espèce, la Cour de cassation juge que l’échouage saisonnier d’algues, phénomène extérieur, naturel et imprévisible, constitue un vice caché justifiant la garantie du vendeur.

Enfin, l’arrêt confirme la possibilité de cumuler les actions en nullité pour dol et en résolution pour garantie des vices cachés.

Cass. 3e civ., 15 juin 2022, n° 21-13286

L’équipe PHUNG 3P
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