REDACTION DE BAUX (COMMERCIAUX, PROFESSIONNELS ET PRECAIRES)
Notre équipe intervient dans la négociation du bail et de ses garanties afin de vous proposer un contrat de bail qui répondra au mieux à votre situation et vos intérêts. Contrairement à certaines idées reçues, il n’est pas obligatoire d’avoir recours à un notaire pour la rédaction de cet acte.
Ai-je le choix dans le bail que je souhaite donner ?
Le statut des baux commerciaux est régi par les articles L145-1 et suivants du Code de commerce et n’est applicable que si le fonds exploité dans les locaux est un fonds de commerce, artisanal ou industriel pour lequel l’exploitant est immatriculé au Registre du Commerce et des Sociétés ou au Registre national des entreprises. Aussi, les professionnels libéraux réglementés ou non ne pourront pas bénéficier du statut des baux commerciaux et en conséquence, conclure un bail commercial. Ils devront donc conclure un bail professionnel.
La qualification du bail qu’il soit commercial ou professionnel ne dépendra pas du choix des parties et les règles qui leur sont applicables non plus. La qualification du bail dépendra donc de l’activité exercé au sein du local, elle-même déterminée par le locataire.
Si vous êtes propriétaire d’un local à usage professionnel ou commercial que vous souhaitez mettre en location, voici les points à aborder sur lesquels le cabinet saura vous conseiller :
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Ai-je le choix dans le bail que je souhaite donner ?
Le statut des baux commerciaux est régi par les articles L145-1 et suivants du Code de commerce et n’est applicable que si le fonds exploité dans les locaux est un fonds de commerce, artisanal ou industriel pour lequel l’exploitant est immatriculé au Registre du Commerce et des Sociétés ou au Registre national des entreprises. Aussi, les professionnels libéraux réglementés ou non ne pourront pas bénéficier du statut des baux commerciaux et en conséquence, conclure un bail commercial. Ils devront donc conclure un bail professionnel.
La qualification du bail qu’il soit commercial ou professionnel ne dépendra pas du choix des parties et les règles qui leur sont applicables non plus. La qualification du bail dépendra donc de l’activité exercé au sein du local, elle-même déterminée par le locataire.
Si vous êtes propriétaire d’un local à usage professionnel ou commercial que vous souhaitez mettre en location, voici les points à aborder sur lesquels le cabinet saura vous conseiller :
- Dois-je prévoir un pas-de-porte ?
- Comment déterminer le montant de mon loyer ?
- Dois-je prévoir une indexation conventionnelle
- Quelles sont les charges locatives que je peux répercuter ?
- Quelles activités pourront être exercées dans mes locaux ?
- Que peut-on prévoir pour l’entretien des locaux ?
- Mon locataire pourra-t-il céder librement son droit au bail ? Son fonds de commerce ?
- Quel sera le sort des améliorations réalisées par mon locataire ?
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CESSION DE DROIT AU BAIL
Elle ne doit pas être confondue avec la cession du fonds de commerce laquelle englobe le bail commercial parmi les autres éléments du fonds de commerce (clientèle, matériel, ect.).
La cession du droit au bail commercial porte uniquement sur la reprise ou la prise à bail d’un local commercial en l’absence de clientèle et d’autres éléments du fonds de commerce. C’est le cas notamment lorsque l’activité exercée au sein du local change, par exemple, un salon de coiffure qui deviendrait une agence immobilière. Ce cas de figure est possible lorsqu’il n’y a plus d’activité de coiffure au sein du local, en cas de cessation d’activité ou si le salon de coiffure n’a pas trouvé de repreneur pour le fonds de commerce.
Dans ce cas, l’exploitant du salon de coiffure qui n’a plus de clientèle, peut céder son droit au bail avec ou sans ses éléments d’actifs comme le matériel de coiffure.
Avant d’envisager de céder son droit au bail, il conviendra de vérifier les clauses du bail, objet de la cession, sur la possibilité de céder le droit au bail et si la cession n’est pas soumise à l’accord préalable du bailleur. Il conviendra également de vérifier si la destination du bail est conforme avec l’activité du repreneur, en effet, dans le cas d’un bail « tous commerces » la question ne se posera pas, en revanche, il faudra quand même vérifier si l’activité choisie est autorisée par le règlement de copropriété le cas échéant.
Si la destination du bail n’est pas conforme avec la nouvelle activité, il faudra obtenir l’accord du bailleur sur le changement de destination, toujours en conformité avec le règlement de copropriété.
Lorsqu’il y a un règlement de copropriété, il est indispensable d’en faire l’audit afin que rien ne soit en contravention avec l’activité du repreneur. Par exemple, si la copropriété interdit les nuisances sonores et olfactives, alors la reprise par un exploitant de bar ou un restaurateur ne pourra pas être envisagée, sauf à obtenir une dérogation de cette dernière.
Une fois que le vendeur et l’acquéreur se sont mis d’accord sur le prix du droit au bail, il conviendra de rédiger une promesse de vente (ou compromis) qui intégrera en conditions suspensives les éventuels accords liés au bailleur et à la copropriété mais également :
Afin de bien respecter chacune des étapes indispensables au bon déroulement de l’opération et parce qu’elle peut être complexe, il est vivement recommandé de faire appel à son avocat.
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La cession du droit au bail commercial porte uniquement sur la reprise ou la prise à bail d’un local commercial en l’absence de clientèle et d’autres éléments du fonds de commerce. C’est le cas notamment lorsque l’activité exercée au sein du local change, par exemple, un salon de coiffure qui deviendrait une agence immobilière. Ce cas de figure est possible lorsqu’il n’y a plus d’activité de coiffure au sein du local, en cas de cessation d’activité ou si le salon de coiffure n’a pas trouvé de repreneur pour le fonds de commerce.
Dans ce cas, l’exploitant du salon de coiffure qui n’a plus de clientèle, peut céder son droit au bail avec ou sans ses éléments d’actifs comme le matériel de coiffure.
Avant d’envisager de céder son droit au bail, il conviendra de vérifier les clauses du bail, objet de la cession, sur la possibilité de céder le droit au bail et si la cession n’est pas soumise à l’accord préalable du bailleur. Il conviendra également de vérifier si la destination du bail est conforme avec l’activité du repreneur, en effet, dans le cas d’un bail « tous commerces » la question ne se posera pas, en revanche, il faudra quand même vérifier si l’activité choisie est autorisée par le règlement de copropriété le cas échéant.
Si la destination du bail n’est pas conforme avec la nouvelle activité, il faudra obtenir l’accord du bailleur sur le changement de destination, toujours en conformité avec le règlement de copropriété.
Lorsqu’il y a un règlement de copropriété, il est indispensable d’en faire l’audit afin que rien ne soit en contravention avec l’activité du repreneur. Par exemple, si la copropriété interdit les nuisances sonores et olfactives, alors la reprise par un exploitant de bar ou un restaurateur ne pourra pas être envisagée, sauf à obtenir une dérogation de cette dernière.
Une fois que le vendeur et l’acquéreur se sont mis d’accord sur le prix du droit au bail, il conviendra de rédiger une promesse de vente (ou compromis) qui intégrera en conditions suspensives les éventuels accords liés au bailleur et à la copropriété mais également :
- la purge des éventuels droits de préemption : cela peut être le cas si le local se situe dans le périmètre de sauvegarde du commerce et de l’artisanat instauré par la commune et lui permettant de préempter en cas de cession du bail, mais également s’il existe un pacte de préférence dans le bail au profit d’une tierce personne ou du bailleur lui-même
- l’obtention d’un financement éventuel : comme dans n’importe quelle cession, l’acquéreur peut avoir besoin d’obtenir un crédit pour financer l’acquisition de son droit au bail et/ou des travaux liés à l’exploitation de son commerce
Afin de bien respecter chacune des étapes indispensables au bon déroulement de l’opération et parce qu’elle peut être complexe, il est vivement recommandé de faire appel à son avocat.
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REVISION DU LOYER COMMERCIAL
En droit français, il existe deux types de révisions du loyer :
La révision conventionnelle est possible dans les baux contenant une clause d’échelle mobile. Cette clause prévoit un mécanisme d’indexation automatique en fonction d’un indice choisi par les parties à une périodicité prévue par le contrat. Elle permet donc aux parties de faire appliquer l’indexation du loyer à chaque période fixée par la clause sans qu’il ne soit nécessaire d’en demander l’application. Toutefois, le bailleur, s’il souhaite en faire l’application devra porter à la connaissance du locataire le montant du loyer révisé par le jeu de la clause. Le choix de l’indice est libre contrairement à la révision légale qui ne peut s’opérer que par l’Indice des Loyers Commerciaux (ILC) qui est devenu le seul indice de référence pour les baux commerciaux conclus ou renouvelés à partir du 1er septembre 2014. Il est en conséquence toujours possible de faire référence à l’Indice du Coût de la Construction (ICC) dans les clauses d’échelle mobile.
A noter que la révision conventionnelle ne fait pas échec à la révision triennale qui est d’ordre public.
L’application de ces règles peut s’avérer particulièrement périlleuse d’où la nécessité d’avoir recours à un avocat tant au stade de la rédaction du contrat, qu’en cours d’exécution du bail et notamment lors d’une révision afin d’éviter toute problématique ultérieure.
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- La révision légale
- La révision conventionnelle
La révision conventionnelle est possible dans les baux contenant une clause d’échelle mobile. Cette clause prévoit un mécanisme d’indexation automatique en fonction d’un indice choisi par les parties à une périodicité prévue par le contrat. Elle permet donc aux parties de faire appliquer l’indexation du loyer à chaque période fixée par la clause sans qu’il ne soit nécessaire d’en demander l’application. Toutefois, le bailleur, s’il souhaite en faire l’application devra porter à la connaissance du locataire le montant du loyer révisé par le jeu de la clause. Le choix de l’indice est libre contrairement à la révision légale qui ne peut s’opérer que par l’Indice des Loyers Commerciaux (ILC) qui est devenu le seul indice de référence pour les baux commerciaux conclus ou renouvelés à partir du 1er septembre 2014. Il est en conséquence toujours possible de faire référence à l’Indice du Coût de la Construction (ICC) dans les clauses d’échelle mobile.
A noter que la révision conventionnelle ne fait pas échec à la révision triennale qui est d’ordre public.
L’application de ces règles peut s’avérer particulièrement périlleuse d’où la nécessité d’avoir recours à un avocat tant au stade de la rédaction du contrat, qu’en cours d’exécution du bail et notamment lors d’une révision afin d’éviter toute problématique ultérieure.
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RENOUVELLEMENT DE BAIL ET FIXATION DU LOYER A LA VALEUR LOCATIVE
Lorsque le bail arrive à son terme, il n’est pas automatiquement renouvelé. Il se poursuit par tacite prolongation ce qui peut s’avérer particulièrement insécurisant pour le locataire qui peut se voir opposer un déplafonnement de son loyer au-delà de la douzième année, notamment lorsque la valeur locative du bail est supérieure au loyer en cours.
Il conviendra alors pour le locataire d’effectuer une demande de renouvellement. Cette demande pourra être faite dans les six mois précédant l’expiration du bail ou si le bail est en tacite prolongation, à n’importe quel moment.
Le bailleur dispose alors de deux options :
Si le désaccord des parties porte sur le montant du loyer du bail renouvelé, il conviendra de poursuivre la procédure devant le juge des loyers commerciaux qui sera chargé de fixer le loyer à la valeur locative.
Le renouvellement peut également être initié par le bailleur, soit dans les six mois précédent le terme du bail, soit pendant la période de tacite prolongation. Dans ce cas, celui-ci prendra la forme d’un congé donné avec offre de renouvellement ou sans offre de renouvellement moyennant proposition d’indemnité d’éviction ou non. Le congé délivré par le bailleur doit être donné par acte extrajudiciaire et met un terme au bail initial dans tous les cas. S’il contient une offre de renouvellement, alors la relation contractuelle se poursuivra, à défaut, une indemnité d’éviction devra être versée au locataire sauf motif légitime grave justifiant son non-versement.
Votre avocat vous assiste dans le cadre d’un renouvellement de bail commercial que vous soyez bailleur ou locataire et vous conseille sur l’opportunité d’une telle procédure. En cas de désaccord sur le montant du loyer, notre cabinet vous représente devant le juge des loyers commerciaux, pendant la phase amiable et en cas d’échec, pendant toute la durée de la procédure judiciaire.
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Il conviendra alors pour le locataire d’effectuer une demande de renouvellement. Cette demande pourra être faite dans les six mois précédant l’expiration du bail ou si le bail est en tacite prolongation, à n’importe quel moment.
Le bailleur dispose alors de deux options :
- il peut expressément accepter la demande de renouvellement purement et simplement ou seulement son principe en proposant une modification du loyer ;
- il peut, par acte extrajudiciaire, dans les trois mois, faire connaitre son intention au locataire de refuser le renouvellement en lui offrant le versement d’une indemnité d’éviction, ou en précisant les motifs pour lesquels il estime être dispensé du versement de cette indemnité ;
Si le désaccord des parties porte sur le montant du loyer du bail renouvelé, il conviendra de poursuivre la procédure devant le juge des loyers commerciaux qui sera chargé de fixer le loyer à la valeur locative.
Le renouvellement peut également être initié par le bailleur, soit dans les six mois précédent le terme du bail, soit pendant la période de tacite prolongation. Dans ce cas, celui-ci prendra la forme d’un congé donné avec offre de renouvellement ou sans offre de renouvellement moyennant proposition d’indemnité d’éviction ou non. Le congé délivré par le bailleur doit être donné par acte extrajudiciaire et met un terme au bail initial dans tous les cas. S’il contient une offre de renouvellement, alors la relation contractuelle se poursuivra, à défaut, une indemnité d’éviction devra être versée au locataire sauf motif légitime grave justifiant son non-versement.
Votre avocat vous assiste dans le cadre d’un renouvellement de bail commercial que vous soyez bailleur ou locataire et vous conseille sur l’opportunité d’une telle procédure. En cas de désaccord sur le montant du loyer, notre cabinet vous représente devant le juge des loyers commerciaux, pendant la phase amiable et en cas d’échec, pendant toute la durée de la procédure judiciaire.
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RECOUVREMENT DES LOYERS IMPAYES ET RESILIATION DE BAIL
Le bail commercial met à la charge des parties un certain nombre d’obligations parmi lesquelles le règlement du loyer et des charges locatives pour le locataire. L’absence de paiement du loyer par le locataire peut entraîner des conséquences financières lourdes pour le bailleur, aussi il est impératif pour lui de réagir rapidement face à l’attitude de son locataire en cas d’inexécution du bail comme en cas d’impayés.
La majorité des baux commerciaux contiennent une clause prévoyant la résiliation de plein droit en cas de manquement du locataire à ses obligations contractuelles. En l’absence de cette clause, la résiliation peut toujours être demandée en justice (résolution judiciaire) néanmoins, en présence d’une clause résolutoire, la procédure est accélérée car le juge devra se contenter de constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail. La rédaction de cette clause doit faire l’objet d’une attention particulière si l’on souhaite pouvoir se prévaloir de tous ses effets. Il est donc vivement conseillé de faire rédiger la convention par un avocat afin d’avoir la garantie que la clause résolutoire soit pleinement efficace. Elle peut sanctionner le défaut de paiement de loyer, mais peut également être étendue à toutes les infractions au bail à condition que les manquements soient expressément visés par la clause. Par exemple, une clause qui vise uniquement le non-paiement des loyers ne pourra pas sanctionner le non-paiement des charges locatives.
Lorsque le bail contient ce type de clause, sa mise en œuvre sera conditionnée à la délivrance d’un commandement dans lequel le bailleur détaillera les infractions reprochées et informera le locataire de son intention de se prévaloir de cette clause si le locataire ne n’exécute pas dans le délai prévu par la clause.
La résiliation de plein droit ne pourra intervenir qu’un mois au moins après le commandement de payer ou d’exécuter demeuré infructueux. Sa mise en œuvre devra être constatée par le tribunal judiciaire du lieu de situation des locaux.
Si toutes les conditions sont réunies, la clause résolutoire s’impose au juge qui constatera l’acquisition de la clause résolutoire et ordonnera l’expulsion du locataire. Dès lors, le bail sera résilié et si le locataire se maintien dans les locaux, il devra s’acquitter d’une indemnité d’occupation.
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La majorité des baux commerciaux contiennent une clause prévoyant la résiliation de plein droit en cas de manquement du locataire à ses obligations contractuelles. En l’absence de cette clause, la résiliation peut toujours être demandée en justice (résolution judiciaire) néanmoins, en présence d’une clause résolutoire, la procédure est accélérée car le juge devra se contenter de constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail. La rédaction de cette clause doit faire l’objet d’une attention particulière si l’on souhaite pouvoir se prévaloir de tous ses effets. Il est donc vivement conseillé de faire rédiger la convention par un avocat afin d’avoir la garantie que la clause résolutoire soit pleinement efficace. Elle peut sanctionner le défaut de paiement de loyer, mais peut également être étendue à toutes les infractions au bail à condition que les manquements soient expressément visés par la clause. Par exemple, une clause qui vise uniquement le non-paiement des loyers ne pourra pas sanctionner le non-paiement des charges locatives.
Lorsque le bail contient ce type de clause, sa mise en œuvre sera conditionnée à la délivrance d’un commandement dans lequel le bailleur détaillera les infractions reprochées et informera le locataire de son intention de se prévaloir de cette clause si le locataire ne n’exécute pas dans le délai prévu par la clause.
La résiliation de plein droit ne pourra intervenir qu’un mois au moins après le commandement de payer ou d’exécuter demeuré infructueux. Sa mise en œuvre devra être constatée par le tribunal judiciaire du lieu de situation des locaux.
Si toutes les conditions sont réunies, la clause résolutoire s’impose au juge qui constatera l’acquisition de la clause résolutoire et ordonnera l’expulsion du locataire. Dès lors, le bail sera résilié et si le locataire se maintien dans les locaux, il devra s’acquitter d’une indemnité d’occupation.
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