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NOTE EXPERT EN DROIT DES BAUX COMMERCIAUX : COMMENT REVISER VOTRE LOYER AU COURS DE L’EXECUTION DE VOTRE BAIL COMMERCIAL ?

Publié le : 09/12/2022 09 décembre déc. 12 2022
Actualité du cabinet

Au cours de l’exécution du bail commercial, vous souhaitez réviser votre loyer :
Si le bail prévoit une clause d’indexation (ou encore dite clause d’échelle mobile), celle-ci s’appliquera automatiquement selon les modalités qui auront été définies.
Si aucune clause de révision n’est prévue dans le bail, le bailleur comme le locataire ont le droit de demander la révision du loyer tous les trois ans. Il s’agit de la révision légale.

1. LA REVISION LEGALE TRIENNALE DU LOYER :

La révision légale s’applique lorsqu’aucune autre clause de révision n’est prévue dans le bail.
La révision triennale n’est pas automatique : elle doit être demandée par le bailleur ou le locataire selon les formes exigées par le Code du commerce en la matière.
La révision n’a pas d’effet rétroactif et ne joue que pour l’avenir.
Par ailleurs, la demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d’entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé. De nouvelles demandes peuvent être formées tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix du loyer est applicable.  
Ainsi et parce que le loyer révisé ne jouera que pour l’avenir, le bailleur a intérêt à notifier sa demande au plus vite.

Comment calculer le loyer révisé ?

En principe, le loyer révisé est plafonné ; il ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel de référence depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer.
Les indices étant :
  • Soit l’indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) pour les activités commerciales ou artisanales,
  • Soit l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) pour les autres activités.
Cependant, il existe des exceptions à la règle du « plafonnement du loyer révisé » permettant son déplafonnement dans deux hypothèses :
  • En cas d’une déspécialisation partielle du bail par le locataire ;
  • En cas d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné une variation de plus de 10% de la valeur locative, à la hausse ou à la baisse.
Dans ce cas, le loyer révisé doit correspondre à la valeur locative.
La loi Pinel du 18 juin 2014 a limité le déplafonnement. En effet en cas de modification notable ou s'il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d'une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente.

2. LA REVISION CONVENTIONNELLE DU LOYER :

Les parties peuvent convenir d’une clause permettant de voir le loyer automatiquement révisé, selon une certaine périodicité et selon un indice de référence mentionnés dans le bail commercial.

L’intérêt de cette clause d’indexation, ou appelée d’échelle mobile, est que le bailleur n’a pas besoin de faire de demande auprès de son locataire pour pouvoir indexer son loyer.

Par ailleurs par cette clause, la demande d’indexation a un effet rétroactif. Ainsi, le bailleur ou le locataire peut réclamer un trop-perçu de loyer ou un remboursement du trop-perçu, sur les 5 dernières années.

Depuis la loi Pinel du 18 juin 2014, la variation de loyer qui découle de l’indexation ne peut conduire à une augmentation sur une année supérieure à 10 % du loyer précédemment acquitté.

Bon à savoir : Il existe une exception au principe du plafonnement du loyer indexé. Si le loyer se trouve augmenté ou diminué, par le jeu de la clause d’échelle mobile, de plus d’un quart par rapport au loyer initial ou par rapport à la dernière fixation, l’une des deux parties pourra demander la révision immédiate du loyer à la valeur locative. Toutefois, la variation de loyer qui découle de cette révision ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente.
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Quoi faire en cas de désaccord sur le montant du loyer révisé ?

En cas de désaccord sur le montant du loyer du bail révisé, une procédure spécifique en vue de sa fixation par devant le juge des loyers a été instaurée dans le Code de commerce.
Cette action judiciaire doit être impérativement intentée dans un délai de deux ans à l’initiative de l’une des parties et doit respecter un formalisme strict.

Le Cabinet d’affaires PHUNG 3P, expert en droit des baux commerciaux, se tient à votre disposition pour vous accompagner dans la révision du loyer de votre bail commercial en cours et le cas échéant, pour vous représenter en cas de contestation du montant du loyer révisé.
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